Wywłaszczenie nieruchomości - odszkodowanie, wysokość, nieruchomość zamienna

NieruchomośćWywłaszczenie nieruchomości - jak uzyskać odszkodowanie? Jakie mogą być problemy z szybkim uzyskaniem odszkodowania? Należy wiedzieć, że jeżeli już dojdzie do wywłaszczenia działki z powodu planowanej budowy drogi lub innego obiektu użyteczności publicznej, to jej właścicielowi pozostaje walczyć o odszkodowanie.

Dlatego taki właściciel powinien wiedzieć, według jakich zasad takie odszkodowanie powinno być ustalone i jak się odwoływać od niekorzystnych decyzji.

Czym jest wywłaszczenie?

Wywłaszczenie to najdalej posunięte i najbardziej dotkliwe ograniczenie prawa własności. Jasno też o tej sprawie wypowiada się Konstytucja RP, która w art. 21 ust. 2 mówi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy dokonywane jest na cele publiczne oraz za słusznym odszkodowaniem. Dlatego też nie ma możliwości przeprowadzenia procesu wywłaszczeniowego bez wyrównania właścicielowi nieruchomości poniesionych strat. Zagadnienia dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie zostały uregulowane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej specustawą). Nie mają tu jednak zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego, ponieważ odszkodowanie jest rekompensatą za szkodę będącą wynikiem legalnego działania administracji, a nie działania bezprawnego lub wynikającego z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Kto decyduje o odszkodowaniu? Jego wysokość ustala starosta w drodze decyzji administracyjnej.

Jest to zazwyczaj ta sama decyzja, w której orzeka się o wywłaszczeniu nieruchomości (choć może być wydana odrębnie - najdalej w ciągu 30 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna - niestety ten termin jest często przekraczany, a wywłaszczeni właściciele nie mogą nic na to poradzić). Należy pamiętać, że od decyzji o odszkodowanie można się odwołać do organu wyższego stopnia, czyli do wojewody, ale mamy na to tylko 14 dni od jej doręczenia. Termin na odwołanie jest liczony od publicznego ogłoszenia decyzji. Właściciel jest co prawda zawiadamiany o niej bezpośrednio, ale za to zawiadomienie ma tylko charakter informacyjny i nie ma znaczenia przy obliczaniu terminu na odwołanie. Takie odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, czyli starosty. Powinno być ono rozpatrzone w ciągu miesiąca. Na decyzję wojewody można natomiast złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od jej doręczenia.

Jak ustala się odszkodowanie?

Odszkodowanie musi odpowiadać wartości wywłaszczonych praw, jednak w odróżnieniu od standardowego odszkodowania uregulowanego w Kodeksie cywilnym - nie obejmuje niestety utraty dochodów czy spodziewanych zysków. Przykładowo, odszkodowanie za wywłaszczenie z prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym użytkownik prowadził parking, będzie odpowiadać wartości samego gruntu. Niestety nie zostanie do niego doliczona szkoda, jaką poniesie on w związku z koniecznością zapłaty kary umownej kontrahentom, którzy wykupili abonament na miejsca parkingowe, ani kwota, jaką przewidywalnie uzyskałby z dalszej działalności. Kiedy przedmiotem wywłaszczenia jest prawo własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której ustanowiono inne prawo rzeczowe (na przykład hipotekę lub służebność), odszkodowanie dla właściciela albo użytkownika wieczystego pomniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Wypłaca się ją natomiast podmiotom tych praw rzeczowych (na przykład bankowi, na rzecz którego była ustanowiona hipoteka, przy czym gdy wartość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest wyższa albo równa wartości nieruchomości, wywłaszczany właściciel w ogóle nie otrzyma odszkodowania. Więc wierzycielowi hipotecznemu przysługuje pierwszeństwo do odszkodowania przed innymi uprawnionymi).

Wysokość odszkodowania

Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności (a więc nie tylko) rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie i stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami. Jeżeli po wywłaszczeniu nieruchomość nie zyska na wartości, podczas określania jej wartości bierze się pod uwagę aktualny sposób jej użytkowania. Natomiast gdy cel wywłaszczenia zwiększa jej wartość, w wycenie należy uwzględnić jej nowe przeznaczenie. Zdarzają się takie przypadki, że rodzaj nieruchomości nie pozwala na określenie jej wartości rynkowej. Odszkodowanie powinno wówczas odpowiadać wartości odtworzeniowej, na którą mogą się składać: wartość gruntu, koszty odtworzenia związanych z nim budynków i urządzeń (z uwzględnieniem stopnia zużycia), wartość drzewostanu (wartość pozyskanego drewna albo koszty nasadzeń oraz pielęgnacji), wartość plantacji wieloletnich (koszty założenia, pielęgnacji oraz utraconych pożytków z najbliższego plonowania) oraz zasiewów i upraw jednorocznych (wartość przewidywanych plonów pomniejszona o nakłady konieczne do ich zebrania). Należy pamiętać, że wartość nieruchomości (zarówno rynkową jak i odtworzeniową) zawsze określa rzeczoznawca majątkowy. Jego opinia jest podstawą do wydania decyzji o wysokości odszkodowania.

Kto wypłaca odszkodowanie?

Jeśli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz Skarbu Państwa, odszkodowanie wtedy wypłaca starosta, a gdy na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, odszkodowanie wypłaca organ wykonawczy tej jednostki (gminy, powiatu lub województwa). W wypadku szkody albo zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanych działalnością osoby lub jednostki organizacyjnej, która uzyskała zezwolenie na określone czynności (na przykład przeprowadzenie ciągów drenażowych czy poszukiwanie surowców naturalnych), to wtedy ona powinna wypłacić odszkodowanie. Kiedy powinna nastąpić wypłata odszkodowania? Odszkodowanie powinno zostać wypłacone jednorazowo (w całości, chyba że zostanie wypłacona zaliczka o której opowiem w dalszej części) w terminie 14 dni, licząc od tego dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu lub odrębna decyzja o odszkodowaniu staje się ostateczna (czyli od dnia, w którym upłynął termin na złożenie odwołania i nikt go nie złożył lub sprawa została rozstrzygnięta przez organ odwoławczy, a jego decyzja doręczona stronie). Należy wiedzieć, że starosta może w decyzji orzec o innym terminie wypłaty odszkodowania, ale wyłącznie za zgodą osoby uprawnionej do jego otrzymania. Kiedy zajdzie opóźnienie w wypłacie odszkodowania nie można wtedy żądać od podmiotu do tego zobowiązanego odsetek ustawowych, a jeżeli doszło do zwłoki (opóźnienia wypłaty, za które odpowiada zobowiązany), można również żądać naprawienia szkody, jaką poniesiono w związku z opóźnieniem (trzeba jednak tę szkodę wykazać, na przykład utratę zadatku wypłaconego przy zawarciu umowy kupna innej nieruchomości).

Jeżeli powyższe żądania nie zostaną spełnione, pozostaje złożyć w tej sprawie pozew do sądu powszechnego. Ponadto odszkodowanie zawsze podlega waloryzacji od momentu ustalenia dnia zapłaty, bez względu na to, czy nastąpi ona niezwłocznie, czy z opóźnieniem. Jego wysokość ma bowiem odpowiadać ustalonej w decyzji wartości nabywczej, a nie nominalnej. Urealnienia wartości odszkodowania dokonuje się na podstawie wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS (niestety, wskaźniki te nie zostały jak do tej pory ogłoszone, więc waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych). A kto może liczyć na zaliczkę? Należy pamiętać, że starosta ma prawo w uzasadnionych wypadkach wydać decyzję zezwalającą na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. I w takiej sytuacji wywłaszczony może złożyć wniosek o wypłatę zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu, nawet wtedy, kiedy złożył lub ma zamiar złożyć od niej odwołanie. Jest to tak zwana „bezpieczna zaliczka”, która ma na celu zmniejszenie niekorzystnych skutków natychmiastowego wywłaszczenia i zabezpieczenie sytuacji materialnej osoby pozbawionej prawa do dysponowania nieruchomością. Wypłata zaliczki następuje w ciągu 50 dni od dnia złożenia wniosku o nią, a później odszkodowanie pomniejsza się o jej kwotę. Gdyby jednak decyzja o wywłaszczeniu została uchylona albo stwierdzono by nieważność decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości – wtedy trzeba zwrócić zaliczkę (po waloryzacji na dzień zwrotu).

Dla kogo nieruchomość zamienna?

W rozliczeniu należnego odszkodowania za wywłaszczenie można otrzymać nieruchomość zamienną z zasobu Skarbu Państwa, gminy, powiatu albo województwa. W takiej sytuacji w decyzji wywłaszczeniowej określa się wysokość odszkodowania, wartość wskazanej nieruchomości zamiennej oraz ewentualną dopłatę wyrównawczą. Wywłaszczony ma co prawda prawo przyjąć lub odrzucić taką propozycję, ale nie przysługuje mu roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej. Decyzja o zastosowaniu tej formy odszkodowania należy wyłącznie do organu orzekającego, który nie jest związany oczekiwaniami wywłaszczonego w tej sprawie ani nie musi wyjaśniać, dlaczego nie przyznał mu nieruchomości zamiennej.

Nieruchomość przyznana w drodze zamiany powinna być podobna pod względem sytuacji prawnej (prawo własności za pozbawienie tego prawa, nadanie użytkowania wieczystego za poprzednie użytkowanie wieczyste) oraz innych cech do nieruchomości odebranej. Kiedy mogą nastąpić problemy w wypłacie odszkodowania? Niestety, może się zdarzyć, że na należne odszkodowanie będzie trzeba poczekać nawet kilka lat. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość obejmuje kilka osób. Wystarczy, że jedna z nich będzie niezadowolona z ustaleń i wniesie skargę do sądu administracyjnego na decyzję organu drugiej instancji, a uniemożliwi to wypłacenie odszkodowania pozostałym osobom, które nie zgłaszają żadnych zastrzeżeń. Po wniesieniu skargi do sądu administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość organ, który wydał decyzję, wstrzymuje z urzędu jej wykonanie. Postanowienia organu w tym zakresie nie można w żaden sposób ominąć ani podważyć, ponieważ nie przysługuje na nie zażalenie. W takiej sytuacji niestety, bez względu na to, czy zgłaszaliśmy zastrzeżenia do decyzji ustalającej odszkodowanie, czy nie - będziemy zmuszeni czekać na rozstrzygnięcie sądu administracyjnego.

Ocena: 4.7

Komentarze

Fundacja Inlegis
http://www.fundacjainlegis.pl
Nr księgi wieczystej
Możliwość ustalania numeru księgi wieczystej po numerze działki jest opisana tutaj: https://www.wibud.com.pl/jak-ustalic-numer-ksiegi-wieczystej
Agnieszka
Polecam do poczytania artykuły:
https://www.oplata-adiacencka.com.pl/wywlaszczenia
można się sporo dowiedzieć.